Сегодня 13 декабря 2017
Погода в Оренбурге:



























Вопрос эксперту
Борисов Геннадий Анатольевич
Заместитель Главы города по градостроительству, земельным вопросам и дорожному хозяйству
Задать вопрос
Соцопросы
  1. Какие новогодние мероприятия Вы планируете посетить?
Защита от автоматических сообщений
Защита от автоматических сообщений

Система Orphus

 

    




Вопросы, касающиеся управления многоквартирными домами (МКД)


1. Каковы способы управления многоквартирными домами (МКД)*?

2. Для чего избирается Совет МКД? (ст. 161 1 ЖК РФ)

3. Каков порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД? (ст. 45 ЖК РФ) 

4. На кого распространяются решения общих собраний собственников помещений?

5. Органы управления товарищества собственников жилья (ТСЖ)**

6. Каков порядок создания ТСЖ?

7. Кто не может быть членом правления ТСЖ?

8. Каков порядок рассмотрения жалоб в ТСЖ?

9. Можно ли выделить дом из состава ТСЖ, созданного на нескольких МКД? (ч. 3 ст. 140 ЖК РФ)

10. Кто осуществляет контроль за деятельностью, связанной с управлением МКД?

11. Что входит в состав общего имущества МКД?

12. Что не входит в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества?

13. Какие документы необходимо представить для того, чтобы признать дом пригодным (непригодным) для постоянного проживания?

14. Необходимо ли страхование жилого фонда?

15. Кто устанавливает размер платы за жилое помещение в многоквартирном доме?

16. Как отчитываются управляющие организации о своей деятельности?

17. Кто принимает решение о проведении капитального ремонта?

18. Куда обращаться по поводу получения справок о месте регистрации?  


*  МКД - многоквартирный дом;

**ТСЖ - товарищество собственников жилья.



1. Каковы способы управления многоквартирными домами (МКД)*?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

 2. Для чего избирается Совет МКД? (ст. 161 1 ЖК РФ)

Совет многоквартирного дома избирается для представления интересов собственников помещений в МКД и взаимодействия с управляющей компанией.

Избирается в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры. Регистрация Совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Срок действия Совета:

- избирается сроком на 2 года, если иной срок не будет установлен общим собранием;

- может быть переизбран досрочно;

- действует до переизбрания или при создании ТСЖ - до избрания правления ТСЖ.

3. Каков порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД? (ст. 45 ЖК РФ)

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

  5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

4. На кого распространяются решения общих собраний собственников помещений?

  Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений  в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст.46 ЖК РФ).

5. Органы управления товарищества собственников жилья (ТСЖ)**.

  Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст.144 ЖК РФ).

6. Каков порядок создания ТСЖ?

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о создании ТСЖ подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие такого решения (ст. 136 п. 11 ЖКРФ).

Товарищество собственников жилья может быть создано:

- в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме на более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для совместного использования (ч.2 ст. 136 ЖК РФ). Решение о создании такого ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в каждом многоквартирном доме количеством голосов более 2/3.

7. Кто не может быть членом правления ТСЖ?

Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.

Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).

8. Каков порядок рассмотрения жалоб в ТСЖ?

Жалобы и обращения рассматриваются правлением ТСЖ, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества и ревизионной комиссии относится к компетенции общего собрания членов товарищества (ч. 9 ст. 145 ЖК РФ).

9. Можно ли выделить дом из состава ТСЖ, созданного на нескольких МКД? (ч. 3 ст. 140 ЖК РФ)

Решение о разделении (в форме разделении и выделения) товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании

10. Кто осуществляет контроль за деятельностью, связанной с управлением МКД?

Согласно статьи 165 ЖК РФ поводом для проведения проверки управляющей организации органом местного самоуправления (ОМС) является поступившее обращение собственников помещений, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления. В течение 5-ти дней после такого обращения ОМС обязаны организовать проведение проверки деятельности такой управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлены невыполнения управляющей организацией условий договора управления МКД, ОМС не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещения в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

  Контроль за деятельностью ТСЖ осуществляют собственники помещений в многоквартирных домах (ст.138 ЖК РФ).

11. Что входит в состав общего имущества МКД?

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 в состав общего имущества включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- крыши;

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

12. Что не входит в состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества? 

Согласно Правилам № 491 в состав услуг и работ не входят:

а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

13. Какие документы необходимо представить для того, чтобы признать дом пригодным (непригодным) для постоянного проживания?

Согласно п. 45 постановления Правительства от 28.01.2006 № 47 собственнику помещения необходимо предоставить в межведомственную комиссию вместе с заявлением следующие документы:

- нотариально завереные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

- план жилого помещения с его техническим паспортом;

- заключение специализированной организации, выполнившей обследование дома.

14. Необходимо ли страхование жилого фонда?

Регулярные страховые взносы создадут денежный резерв для оперативного решения вопросов о восстановлении пострадавшего жилья. Страховыми рисками является: пожар, взрыв по любой причине, аварии на внутридомовых системах. Страховка распространяется на конструктивные элементы, отделку (но не на имущество квартиры).

15. Кто устанавливает размер платы за жилое помещение в МКД?

Для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества и услуги и работы по управлению МКД) устанавливается органом местного самоуправления - Оренбургским городским Советом.

Для собственников помещений в МКД размер платы не регулируется. Основным способом установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) является принятие решения об этом на общем собрании собственников.  

При этом размер платы зависит от перечня, состава и периодичности работ, принятых собственниками с учетом предложений управляющей организации.

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается дифференцированно для каждого многоквартирного дома в размере обеспечивающем благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества.

16. Как отчитываются управляющие организации о своей деятельности? 

В соответсвии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ отчет о выполнении условий договора предоставляется собственникам на общем собрании в первом квартале следующего года. Также согласно Постановлению от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» сведения о финансово-хозяйственной деятельности предприятия (в части исполнения договора управления), в том числе отчеты о выполненных работах по содержанию и обслуживанию данного дома размещаются на сайтах управляющих компаний.

17. Кто принимает решение о проведении капитального ремонта?

Принятие решения о капитальном ремонте многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников (п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Также на общем собрании собственников помещений определяется размер платы за капитальный ремонт.
При этом согласно п. 2 ст. 158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации, органов управления ТСЖ, ЖСК, ЖК.

18. Куда обращаться по поводу получения справок о месте регистрации?

а) ЗАО «Техинформкомпания» 

Адрес: ул. 9 Января,33

Телефон: 77-67-84

б) Паспортные столы:

- Промышленного района - ул. Кривцова, 3;

- Ленинского и Центрального районов – ул. Алтайская, 6;

- Дзержинского района – пр. Дзержинского, 19.